明尼阿波利斯——如今在美国很难找到一套负担得起的房子。美国全国房地产经纪人协会(National Association of Realtors)的数据显示，尽管30年期固定抵押贷款的平均价格较去年下降了整整一个百分点，但现房的售价中值却上涨了3.1%。

但明尼苏达州的一个项目可能是解决这个问题的关键之一，尽管它面临着相当大的争议。

2019年，明尼阿波利斯成为美国第一个结束单户住宅专属分区的主要城市，为开发商在以前是单户住宅的地块上建造多户住宅打开了大门。通过一项名为“明尼阿波利斯2040”(Minneapolis 2040)的计划，该市邀请开发商将不同社区的项目类型混合在一起，包括专门用于经济适用房的单元。

该计划还包括其他改革，比如取消停车要求，优先考虑公共交通用户、行人和骑自行车的人的设计。

“如果我们要建造经济适用房，我们就不只是想为一个家庭提供住房。我们想要容纳5个、6个、8个或25个家庭，”监督明尼阿波利斯2040年计划的明尼阿波利斯市长雅各布·弗雷(Jacob Frey)说。“我们允许更多的住房选择。”

在竞选过程中，住房问题已经成为一个重要议题。选民们最关心的是整体经济，但由于70%的通货膨胀上升归因于住房成本，因此关于冷却价格增长的辩论实际上是关于如何减缓住房成本的辩论。

前总统唐纳德·特朗普和副总统卡玛拉·哈里斯都广泛承诺为首次购房者提供一些支持，哈里斯的竞选团队提供了更多细节。哈里斯和她的竞选伙伴、明尼苏达州州长沃尔兹(Tim Walz)希望建造300万套新住房，以解决住房负担能力危机。

川普竞选团队的全国新闻秘书卡洛琳·莱维特将房价上涨归咎于现任政府的政策，以及“不可持续的非法移民入侵”。特朗普的竞选团队广泛表示，特朗普的住房计划包括腾出联邦土地用于住房和削减监管。

供给满足需求

明尼阿波利斯2040年法案已经通过五年了，弗雷说:“结果很清楚地说明了这一点。”

皮尤研究中心(Pew Research)的一份报告指出，在2017年至2022年期间，涵盖了明尼阿波利斯2040年计划的开始，该市的住房存量增长了12%，而全州的增幅为4%。NBC新闻对购房难度的测量显示，尽管亨内平县是该州人口最多的县，但与相邻的七个县相比，明尼阿波利斯所在的亨内平县是第二容易买房的县。

这一泵似乎为更多的住房建设做好了准备。明尼苏达大学(University of Minnesota)城市规划教授瑞安·艾伦(Ryan Allen)分析了明尼阿波利斯50年来的建筑许可申请，发现在过去五年中，开发商在该市申请建筑许可的速度是年平均速度的2.5倍。

Allen称，"这是开发商对楼市兴趣和信心的明确信号。"

最终目标仍然是让城市里的生活变得更容易负担。虽然有很多因素决定着房屋的市场价格(比如设施、当地经济、文化因素、移民模式)，但早期迹象表明，明尼阿波利斯的住房计划与较低的租金相吻合。

根据Apartment List的估计，在明尼阿波利斯2040获得批准后的大约五年时间里，全国各地的租金飙升了22%。在此期间，房地产市场经受了一系列前所未有的冲击。全球大流行戏剧性地改变了美国人的居住地选择，随之而来的是供应链噩梦和高利率，限制了新住房供应，并将许多购房者束缚在目前的住房中。

相比之下，明尼阿波利斯的租金在同一五年期间下降了4%。根据Apartment List的估计，加州湾区的邻居旧金山和奥克兰是仅有的两个人口较多的城市，租金也出现了下降。

“当你增加供给以满足需求时，这就像作为一种政治哲学的供给侧进步主义。你可以避免租金大幅上涨，”弗雷说。

后院打架

但民主党人弗雷承认，该计划存在巨大争议。整个城市都出现了恳求开发商不要“铲平我的社区”的标语。

在明尼阿波利斯东北部，一座独户住宅的院子里挂着一块牌子，上面写着“停止东北地区的土地掠夺”，东北地区指的是城市的东北部。这个标志现在就在今年春天开业的新建筑群Solstice Apartments的街对面。大楼里有23套公寓，其中五分之一是经认证的经济适用房，而原来只有一套独户住宅。除了一个单元外，这栋楼的所有单元都租出去了，这意味着现在至少有22户家庭住在这里，而以前只有一个家庭。

科迪·菲舍尔(Cody Fischer)是该项目背后的开发商，他说，在2040年明尼阿波利斯之前，这个项目是不可能实现的。

“绝对不会。这是分区和停车要求的结合。这是不可能的，”费舍尔说。他补充说，说该计划有一点争议是“保守的”。“这个街区的人真的不想在这里建这栋公寓楼。”

杰里米·维兰德(Jeremy Wieland)就住在离该项目一个街区的地方，他就是其中之一。维兰德担心，没有路边停车位的夏至公寓会使该地区的交通状况变得更糟。

维兰德说，夏至项目在听取邻居意见方面做得不够。但是，他补充说，他支持附近其他更符合“2040年精神”的多户建筑，比如拥有更多两居室单元的建筑，而不是更有可能搬进来的一居室单元。

“那边的建筑在我的后院，我喜欢它，而那边的(Solstice公寓)在我的后院，我不喜欢它。所以这总是与具体情况有关，”维兰德说。

开发商费舍尔(Fischer)说，他设计这栋建筑是为了让它成为社区的一部分，并补充说，邻居们对停车的“最可怕的噩梦”并没有成为现实。

环保组织也对明尼阿波利斯提出了投诉，认为该市需要做更多的工作来证明增加的生活密度不会有害。一群非营利组织提起诉讼，称该市未能证明2040年计划不会损害环境，违反了《明尼苏达州环境权利法案》(Minnesota Environmental Rights Act)。2022年，法院命令暂停执行明尼阿波利斯2040。

明尼苏达州立法机构后来通过立法，基本上保护该计划免受诉讼。沃尔兹在5月份签署了这项法案，使之成为法律。弗雷说，沃尔兹“致力于实现经济适用房的使命”。上个月，明尼苏达州最高法院决定不审查这起诉讼，为该计划的推进开了绿灯。

随着该项目的发展，以及住房在全国范围内的严格审查，支持者表示，明尼阿波利斯的实验表明，需要采取多管齐下的方法——监管和社区参与与资金和税收减免一样重要。

“我们需要市场介入，”明尼苏达大学的艾伦说。“但我也认为这还不够。我们还需要更积极的州、地方和联邦政府政策来支持房地产市场。”